※１：アスファルト舗装のみ、またはアスファルト舗装＆周囲のフェンスを設置した場合に、相続税が２００㎡までは５０％減額されます。
※２：家屋の評価額を３割下げることができます。また、敷地の評価額を２割程度（１８％～２１％）下げることができます。
一覧比較するために簡易になっています。
◎～×及び高・中・低の評価になっていますが、あくまでも一般的な手法で活用した場合を基準にしています。
よって、例えば収益性の欄で「△」となっている活用形態及び例のものでも、同じ活用形態の中で比較した場合、立地・設備等によっては「◎」となる場合もあります。
固定資産税・相続税の税金対策においては、様々な条件等がありますので、活用実行前に税理士等に必ず確認をしてください。
■「土地だけを貸す」・・・。（事業用・賃貸住宅用等）
費用負担はほとんど無いでしょう。
貸している契約期間内は土地を自由につかうことはできなくなります。
立地条件がよければ収益安定を期待できますが、特に立地条件が良いというわけでなければ、借り手探しには苦労することが多くあります。
■「建て貸し」・・・。
一般的には高額な費用負担をする必要があります。（特別な場合有）
貸している契約期間内は土地を自由につかうことはできなくなります。
契約内容によっては、建物修繕等の費用負担があります。
立地条件がよければ収益安定を期待できますが、特に立地条件が良いというわけでなければ、安定を期待できない場合が多くあります。また、好条件の土地というのはなかなか無いので借り手探しに苦労することが多くあります。
しかし、建物等に十分な工夫等をしておけば収益安定が可能な場合もあると思います。
慎重な判断をおすすめします。
（レンタルボックス等も同様です）
■「土地だけを貸す」・・・。（駐車場）
費用負担はほとんど無いでしょう。（じゃり敷等の初期整備代有）
貸している契約期間内は土地を自由につかうことはできなくなります。
しかし、賃貸住宅とは異なり、駐車場契約を解除し、短期間で活用方法を変更させる事が可能です。
立地条件がよければ駐車場としての収益安定を期待できますが、特に立地条件が良いというわけでなければ、借り手探しには苦労することが多くあります。
■マンション建設等高額支出を予定されているお客様へ■
マンション建設（経営）等が税金対策になるといったようなことをおっしゃる方がいます。たしかに、固定資産税等の対策にはなると思います。
★土地の固定資産税が１/６に減額（※1…1戸あたりの敷地面積が200m2以下の場合。）
★建物の固定資産税が１/２に減額（※2…1戸あたりの居室面積が40～280m2の場合、5年または3年間減額。）
しかし、建設するには、資産を減らすか借入をすることになります。賃料収入ができ税金対策になるとしても、結果として絶対にプラス収益になるとは限りません。
えっ？！「賃料保証があるから大丈夫？！」
ほんとに大丈夫ですか？
契約時の保証額が継続されると契約書に記載されていますか？
契約書をよく読んで確認してみてください。
また、修繕・清掃・クレーム対応等、管理行為をしなければいけなくなります。「管理は不動産会社さんがやってくれるから大丈夫だよ」と安易に思ってはダメです。その不動産会社が、トラブルを未然に防ぐ努力のできない（契約書事項・クレーム対応等）会社だとしたら、賃料収入に影響しますし、近隣トラブルに発展することもあります。お客様の今後の生活設計・近隣の方とのお付き合い等を考え、十分に検討することをおすすめします。
【例】具体的に２００坪の土地をもつオーナー様を例にして土地活用について考えて見ます。アパート建築の費用はすべての諸経費を含めて５,０００万円。そして、見込みの賃料総年収は年間５００万円だとします。
これを利回りで表してみます。
５００万円【総年収】÷５,０００万円【建築費】＝１０％
１０％というと金融商品と比較しても良く見えます。
しかし、計算に土地の価格が含まれていません。
土地を売った場合の金額を計算に含め、建築費を足した金額を投資額として考え、これらからいくらの利回りが発生しているか考える必要があります。この場合、土地の価格は、２００坪（坪３５万円）の７０００万円と仮定します。
５００万円【総年収】÷（５,０００万円【建築費】＋７,０００万円【土地価格】）
＝４.１６％
以上の計算から、さらに以下のものを差し引きます。
| 空室損・賃料の下落 |
退去～新入居者が決まるまでは空室になるので、１００％の稼働率ということはありません。新築から５～７年位は高い稼働率を維持できたとしてもその後は稼働率が低下することがほとんどです。 |
| その他費用 |
不動産会社に払う広告料・点検費用・リフォーム費用・清掃費用など |
| 長期修繕費用 |
外観（外壁等の塗装等）・給湯設備の修理費用など。 |
| 未回収賃料 |
滞納等による未回収賃料 |
| 保険代 |
火災保険等 |
| 税金 |
固定資産税・都市計画税 |
以上のように、いざマンション等を建設（経営）するといろいろな支出及び損失があります。
今後生活不安が強まることがあるかもしれません。資産が減るということ・借入をするというリスクが、想定された限度を超え対処しきれない事態になるなど、お客様にとって致命的な結果を発生させる可能性があります。
よって、リスクが高い高額な支出（借入）をしなければいけない活用方法を安易に選択しないことをおすすめします。メリット・デメリットの説明をしっかり受けましょう！そして、お客様自身もしっかり考えましょう！
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不動産活用方法比較
